近日，上海重庆两地率先试点征收房产税的消息来袭，在吸引普通百姓关注目光的同时，也在注册资产评估师行业引起了不小的涟漪。

    “在两地公布的房产税试点暂行办法中，都提到了房产税的计税依据以应税住房的市场价格确定的评估值为参照。可以肯定的是，实施房产税肯定会给资产评估行业带来一定的市场机遇。”近日，上海宏大资产评估有限公司董事长朱震宇在接受《中国会计报》记者采访时表示，虽然有这样的好机会，但是重估周期定为一年还是三年合适？重估费用由谁买单？归属于三家主管部门的资产评估师和房地产估价师、土地估价师是否应合并等问题尚不明确，所以作为资产评估行业还不应盲目乐观。

三套评估机构应合并

    据上海住房保障和房屋管理局网站公布的数据，目前上海注册房地产估价师有1351名。而根据中房信提供的数据，截至2009年，上海存量房面积为4.98亿平方米。有专家据此得出数据，如果按评估一套住宅大约需要3个工作日，按每套100平方米计算，上海1351名评估师大约需要1万天才能评估完。

    针对此种算法，朱震宇表示评估量不可能有这样大。上海市的房产税试点暂行办法明确了征收对象是指“办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。”也就是说只有纳入交易范围的住房才会涉及到评估，不会对4.98亿平方米的所有存量房面积评估。况且，评估师也不应该只统计注册房地产估价师，应该把归属于中国资产评估协会的注册资产评估师、归属于住房和城乡建设部的房地产估价师和归属于国土资源部的土地估价师合并计算，因为现实中的房产交易不只会涉及房屋、土地，还会涉及股权转让、收购转让以及无形资产等。

    “相比上海市的规定，重庆市的暂行办法给评估师带来的市场机遇更大。”朱震宇介绍，重庆市规定对个人拥有的独栋商品住宅和个人新购的上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的高档住房征收房产税。由于独栋和高档住房的价格较高，评估费用自然也就水涨船高。“这对改变目前评估一套房子评估师只能得到200-300元收入的尴尬现状会有很大好处，也会改变三套评估机构低价竞争的不正当行为。”“拆除围栏，不搞恶性竞争。

    有关部门应该站在发展中国现代服务业的角度考虑中介行业的整体发展，整合各方力量，发挥集群效应。”朱震宇建议把分属于三家的评估机构合并，不应该以部门利益为由割裂中介行业，摒弃小而全，培育大而全的评估机构。

借房产税契机开拓新业务

    如果按每套房子100平方米、评估费200元至300元计算，房产税开征后上海市4.98亿平方米的存量房带来的评估收益有望达到10亿元至15亿元。“但2009年上海市资产评估市场的份额只有3亿元至4亿元，其中房地产评估只占其中的20%-30%。房产税的实施有望改变资产评估市场片面注重对上市公司评估的现状。”朱震宇表示，由于财政部和证监会规定公司上市前对房屋、设备等资产必须评估，所以对上市公司评估属于资产评估机构的法定业务，但和会计师事务所一样，目前的资产评估机构业务较单一，法定业务所占比重较高，不利于行业的长远发展。

    “拓展评估机构的新业务，解决生存问题，借助房产税实施的契机先把业务量做上去，毕竟先有量才能有质，公司壮大了，就不容易受市场利诱，具备抵御市场风险的能力。”朱震宇坦言，拓展房产税评估新业务离不开相关机构的支持。

    目前，评估市场虽然有最低收费标准限制，但市场还没有达到完善和透明，一些小的评估机构为了生存大打价格战，造成行业混乱。朱震宇介绍，目前评估一套房子，评估师要到现场实地勘察，再结合周边市场的行情给出评估价格，如果被评估的房子距离较远，评估师现场勘测就要花费一天的时间，而目前的收费只有区区几百元，付出和收入差别很大导致很多评估师不愿意从事房地产评估，如果确实要评估，也只好靠连续揽几个房子的业务凑够1000元后“打包”做评估。

    房地产评估行业除了市场环境差以外，还存在人为的障碍。朱震宇认为，目前在房地产抵押、评估市场，银行往往会每年公布中介名单数据库，只有入围银行数据库的中介机构才能开展指定业务，如何进入银行的数据库，进入数据库的标准是怎样出台的？如果这些“门槛”不透明就会有寻租空间。“应该加强监督的力量，保证竞争的公开、公平和公正，如果做不到这一点，就应撤掉‘门槛’，让大家都有平等机会开展评估业务。”“评估行业的经营理念、市场环境需要每个评估师更新和开拓，评估机构也应有长远的发展观念，不要急功近利。但整个行业的大发展更离不开政府、行业协会的支持。”朱震宇认为，目前房地产评估市场还没有形成几个著名的品牌，有关部门应把握房产税开征时机，在政策上鼓励评估机构兼并重组，打造几个好的品牌，形成品牌效应。

建立房产评估数据库

    “房子用于抵押时高估、纳税时低估，这是目前房地产评估时遇到的普遍问题。要想改变这种现状就需要行业协会与房地产交易部门联手建立房屋评估数据库，评估师以周边房屋价格的平均值为依据，结合交易房屋的具体情况，给出的评估值才会更加客观。”朱震宇告诉记者，目前评估师大多靠“单打独斗”，评估师的经验和职业道德直接影响评估质量。

    朱震宇认为，仅靠某个评估机构积累的数据无法覆盖整个城市的房屋交易情况，而且重复建设数据库也会造成资源和资金的浪费，协会和政府部门建立的数据库更容易让人信服。鉴于房子的价格基数很大，波动剧烈，重估周期应设为一年，数据每年更新一次，及时正确地反映房屋的实际价值，重估以及数据库维护费用由协会或政府买单。评估师开展房产税评估业务时可以通过付费或会员等方式开展对数据库的查询。

    数据库建立后，如何运用就涉及到评估师的素质问题。房产税评估这项新业务要求评估师在评估时不仅要熟悉房地产、评估业务，还要懂得税务业务，所以评估机构还应注重人才的培养和积累。“评估行业目前缺人才、缺规范的市场，缺一批叫得响的中介机构。评估行业要想发展不能盲目照搬外国经验，要立足国内打出中国特色，积极发现和培育市场，做大做强。”朱震宇认为，房产税的开征对评估机构是机遇也是挑战。